הפעם אנו משוחחים עם רונן וינגרטן, מתגורר בהוד השרון, נשוי ואב ל-4 ילדים, שותף וסמנכ"ל השקעות נדל"ן ב-SMI ומי שאמון על איתור ובחינת העסקאות שיעלו לוועדת ההשקעות של הקרנות.
בנוסף רונן מנהל ומלווה את הפרויקטים השונים מול השותפים המקומיים בכל שלב החל מבדיקת ההיתכנות, בניית המודל העסקי, ביצוע והשבחה ועד לסיומה המוצלח.
רונן וינגרטן צבר ניסיון של שנים רבות בניהול פרויקטים בנדל"ן במדינות רבות ברחבי העולם, במיוחד בספרד ויוון.
אתה מוביל כבר שנים השקעות ביוון, ספרד ומדינות נוספות. מה המפתח לזיהוי מדינה שתהווה פוטנציאל השקעה טוב?
"ב-2010 התחיל משבר החובות באירופה, אחרי משבר 2008 בארה"ב שיצר נטל של חובות על מדינות רבות. ב-2012 כבר שוקי ההון התאוששו וראו את סוף המשבר הזה, אבל בשטח, במחירי הנדל"ן והנכסים ההתאוששות הזאת לא באה לידי ביטוי כמעט. אנחנו ניצלנו את הארבירטאז' הזה בין התזמון של שוק ההון ושוק הנדל"ן ונכנסו להשקעה במדינות ששוק ההון צפה את ההתאוששות שלהן. עם השנים זו התבררה כאסטרטגיה מצוינת, מחירי הנדל"ן ביוון וספרד המשיכו לעלות"
רונן, מהן התובנות המרכזיות שאתה למד ממשבר הקורונה מהזווית הנדל"נית?
"מאז פרוץ הקורונה קרו תופעות מאוד מסקרנות. בתחילת המשבר טענו כי פגיעה כלכלית כה קשה תביא לירידה במחירי הנדל"ן בכל התחומים: מגורים, מלונאות, משרדים ומסחר וחנויות. בפועל אכן כולם ספגו פגיעה בטווח המיידי אך אם נסתכל מעבר לטווח המיידי נוכל לראות שדווקא המגורים והתיירות מתקנים מחירים ואף מטפסים מעלה מייד עם "ניצוצות" חזרה לשגרת טרום קורונה. בעוד שמשרדים ומסחר הם תחומים שנפגעו הן בטווח המיידי וככל הנראה גם בטווח הרחוק בגלל הרגלי עבודה מרחוק והתחזקות רכישות ומסחר אונליין. המגמה הזאת רק חיזקה את האסטרטגיה שלנו להעדיף נכסים כמו מגורים ומלונאות כחלק מהקרנות שלנו".
החלטתם להקים קרן השקעות ביוון, עוד לפני הקורונה. במשבר יוון הפכה לאחת המדינות הבודדות באירופה שלא נפגעה קשה ואף פתחה את שעריה לתיירים בין הסגרים. מה אתם רואים היום בשטח ביוון?
"נתחיל מהשטח, יוון היא מדינה עם בנייה פחות צפופה, המתאפיינת בבנייה נמוכה. כפי שמכירים הישראלים עשירה בחופי ים ובאזורים פתוחים, כך שבהגדרה יישום של ריחוק חברתי היא קלה יותר וכך גם בהשוואה למדינות אחרות באירופה. זה לא אומר שיוון לא נפגעה, אבל הניהול של המשבר היה טוב, הן מבחינת המשבר הבריאותי ויישום של סגרים והן מבחינת המשבר הכלכלי. התקופה הזאת אפשרה לנו למצוא ולסגור עסקאות במחירים אטרקטיביים הרבה יותר בהשוואה לטרום המשבר".
איך מתבצע מנגנון סינון העסקאות לקרנות שפיתחת יחד עם שאר השותפים?
"השותפים ב-SMI צברו יחד ניסיון של 100 שנה בעולמות ההשקעות בשוקי הכספים, שוקי ההון והנדל"ן, ככה שמראש אנחנו מקבלים זרם עסקאות גדול מאוד. השאלה היא איך אתה בוחר את העסקאות בפרופיל סיכוי-סיכון המיטבי. לא רק איפה אתה יכול להניב תשואה גבוהה, אלא היכן פוטנציאל ההפסד הוא הכי נמוך. זה מה שחשוב כאן. אנחנו מסננים את העסקאות בקפדנות ובתהליך מסודר כדי לייצר פרופיל ניצול הזדמנויות אופטימלי וכדי לייצר פיזור של הנכסים בקרן".
ולסיום, מהניסיון שלך במרוצת השנים, למה חשוב לכלול בתיק הנכסים השקעות אלטרנטיביות כמו נדל"ן?
"היתרון של נדל"ן בתיק הנכסים של היחיד או המשפחה הוא היעדר תמחור שוטף בחשבון הבנק ושהוא לא מושפע מהטווח הקצר אלא מהטווח הבינוני והארוך. זה מעניק שקט וגם וודאות למשקיעים. האופק בנדל"ן הוא לטווח בינוני, כך שהסבלנות מאפשרת ליהנות מהחזרים שלא מתאפשרים עבור מי שבוחרים בהשקעות לטווח קצר. בנוסף לכל אלה, זה מודל שמאפשר גמישות וניצול הזדמנויות, הקרן מכניסה לקופתה בתום תהליך השבחת הנכסים, תזרימי מזומנים שמשמשים אותה להשקעות נוספות, או לחלוקה רבעונית למשקיעים".
