בטחונות ללקוחות
תחילה כמה מילים על חשיבות עורך דין נאמן…
על עורך דין חלים 2 חוקים עיקריים: חוק הנאמנות וכללי האתיקה. במידה ויפר את הנאמנות, זה עלול להגיע לרמה פלילית וזה כולל בין היתר, הפרה שבגינה ניתן לתבוע את הנאמן בעצמו. בנוסף, הוא חושף את עצמו לשלילת הרשיון שלו לעסוק בעריכת דין.
לכל עו"ד ובמיוחד עו"ד נאמן כמו שלנו, חייב שיהיה בעל פוליסת ביטוח של אחריות מקצועית, עצם זה שיש לנו את הפוליסה הזו, מעיד על כך שיש עוד גוף שמפקח על הפעילות של הנאמן.
בנוסף, חוק איסור הלבנת הון ומימון טרור חל על שירותי הנאמנות וכספיה. לכן, כל פעולה שמבוצעת בחשבון מפוקחת על ידי הבנק. כלומר ישנם 2 גופים חיצוניים שמפקחים על הפעילות של הנאמן וזה כמובן ממזער את הסיכויים לבצע פעולות בניגוד להוראות הנאמנות.
חשבון הנאמנות נבדק על ידי רו"ח של הקרן אשר מקבל אישור צפייה לחשבון הבנק וכך יש לקרן בקרה נוספת על פעילות החשבון.
מבנה משפטי ומסלול הכסף
כספי ההשקעה של המשקיעים מהון\חוב מגיעים לחשבון הנאמנות של הקרן המנוהל ומפוקח על ידי הנאמן ומוחזקים שם בהתאם להוראות הנאמנות.
1.
הכספים בנאמנות עוברים ישירות לרכישת הנכסים על ידי חברות הנכס וכנגד רישום בעלות ברשם המקרקעין ורשם החברות המקומיים.
2.
יתרת הכספים מועברים לטובת בניה\שיפוצים על פי אבני דרך משפטיות\הנדסיות מגובות בקבלות והצעות מחיר.
3.
אישור העברת כספים רק בכפוף לחתימת מנהל הפרויקט ובאישור 2 דירקטורים בחברת הנכס, אחד מטעם SMI והשני מטעם השותף המקומי. הנאמן הוא המאשר האחרון של כל העברת כספים.
4.
מודל מס בתיאום עם האמנה בין ישראל והמדינה בה מתבצעת ההשקעה – מס רווחי הון של 25% שינוכה בהתאמה על ידי הקרן.
מנגנוני הגנה משפטיים מובנים בקרן
- חברת ניהול פרויקט משותפת עם שותף מקומי – מייצר זהות אינטרסים בין השותף המקומי לSMI ומגביר את הבקרה על פעילות השותף וחשבונות הבנק שלו (לSMI יש גישה ישירה וזכויות חתימה בחשבון הבנק של חברת הניהול).
- חשבון נאמנות ייעודי לקרן בפיקוח משרד עורכי דין מומחה בתחום.
- חשבון בנק ייעודי לכל פרויקט שהקרן משקיעה בו. לSMI ולנאמן יש זכויות חתימה בכל חשבון בנק וכל הוצאת כספים מכל סיבה שהיא, דורשת 3 חתימות: דירקטור SMI, נציג מטעם השותף המקומי והנאמן.
- תשלומים מחשבון הנאמנות ו\או חשבונות הפרויקטים מבוצעים לפי אבני דרך משפטיות והנדסיות שניתן לבקר ולקבל בגין כל תשלום בטוחה.
- הסכם התקשרות של הקרן עם חברות הנכסים מכיל מנגנוני בקרה על קבלת החלטות והשתלטות על הפרויקט מידי השותף המקומי במקרי קיצון – לקרן ייפוי כוח וצוות משפטי מקומי בStand By לטובת העניין.
- איגוד המשקיעים בקרן באמצעות שותפות מוגבלת ישראלית ורישום הזכויות של המשקיעים ברשם השותפויות בישראל – זכות קניינית ישירה בקרן ונגזרת עד לרמת הכנסים עצמם
- הקרן הינה הבעלים של 90%-95% מזכויות הבעלות בכל אחד מהנכסים בפרויקטים בהם היא משקיעה.
מנגנוני הגנה בקרה ופיקוח
- תשתית של צוות מקומי המונה עורכי דין, רואי חשבון ומנהלי פרוייקטים.
- בדיקת נאותות לשותפים מקומיים בטרם ההתקשרות עימם.
- בניית מודל השקעה אופטימלי בהתאם לחוק המקומי בתגבור מנגנונים משפטיים ישראליים.
- סנכרון המודל בתיאום עם אמנת המס בין המדינות על מנת להפחית את המס ככל שניתן בעבור המשקיעים.
- עבודה עם יותר משותף מקומי אחד בפרויקטים השונים – מייצר תחליף לשותף בעייתי ומחזק את יכולות המו"מ של הקרן ומקסום האינטרסים שלה.
- בניית תכנית עסקית ייחודית לכל מיזם על ידי השותף המקומי ויצירת תכנית Fall Back מובנית לכל פרויקט במקרה של משברים או אירועים בלתי מתוכננים אחרים.
- וועדת השקעות המורכבת ממייסדי החברה, נציג של היועץ המשפטי ואנליסט בכיר- הועדה בוחרת את הפרוייקטים הטובים ביותר שעברו סינונים קפדניים מאוד.
קצת רגולציה – עשה ואל תעשה
השקעה בקרן היא השקעה בניירות ערך ועל כן, חוק ניירות הערך, התשכ"ח-1968 חל על ההשקעה.
החברה והקרן פועלות בהתאם לחוות דעת משפטית של משרד ברנע ועו"ד צבי גבאי, מומחה בתחום ניירות הערך ואחראי על האכיפה ברשות בעבר.
החברה והנאמן כפופים לחוק איסור הלבנת הון, תש"ס 2000 ולכל משקיע נדרש לעשות "הכר את הלקוח" (KYC) בהתאם לדרישות החוק.
בהתאם לחוק ניירות ערך, חלות מגבלות על ביצוע הצעת ניירות ערך לציבור. פרסום ומתן מידע ספציפי אודות ההשקה באמצעות האינטרנט, העיתונות הכתובה, שיחות טלפון או בכל דרך אחרת עשוי להיחשב כהצעה לציבור.
